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中国房价为何迟迟不降?

一位外国人梳理了1900年至2014年期间,美国股市的历次涨跌。有意思的是,多项统计结果与一般投资人的认知常识并不一样。另外分享中国房价将上涨的10个铁证,揭秘为什么房价难跌。腾讯财经精选优质自媒体内容,带你透过问题看本质。

115年的股市涨跌数据令人震惊

一位外国人,闲来无聊梳理了1900年至2014年期间,美国股市的历次涨跌。有意思的是,多项统计结果与一般投资人的认知常识并不一样。

自媒体“环球老虎财经”刊文详细地解释了这个问题。

连续3年上涨之后,美国股市不可避免地开始回调。在经历了一段相对平静的时期后,美股经历了近年来的首次大幅下跌。股市下跌原本是正常的事情,但这一次的下跌却显得有些不同,因为这一次的涨跌时间长度不同寻常。

那么,通常下跌的频率和持续时间是怎样的呢?Capital Research & Management Co.梳理了1900年至2014年,美国股市的历次涨跌。他们发现幅度为5%的下跌大约每年出现3次;10%或10%以上的调整大约1年发生1次;下跌15%的情况大约2年出现一次;最后,熊市——也就是20%以上的跌幅——每3.5年发生一次。

从更国际化的角度来看,Capital Group分析了1988至2015年的MSCI世界指数,发现了与美股基本相似的下跌频率。他们发现在全球市场上,5%的下跌大约每年发生2次;10%的调整每2年1次;15%的下跌每3.5年一次;跌幅达20%以上的熊市每6年1次。虽然模式相似,不过与美国股市相比,全球市场的下跌频率更低,部分原因可能在于Capital Group所做的全球市场研究的时间框架与现在更接近——20世纪初,股市经历了频繁的大跌。

总体而言,随着人们对经济、财政和货币政策的了解更加深入,大幅下跌和剧烈波动的情况在现代社会发生的频率明显降低了。当然,下跌仍然是一件时不时会发生的不可避免的事情——不过美股在2009年3月见底之后的这一波牛市中罕有下跌。

不算最近一段时间的情况,自2009年标普500 见底之后的5年半里,美国股市经历了大约17次下跌,其中,有13次的跌幅介于5%至8%之间;2011年末及2012年春天,美股经历了两次大约9.5%的下跌,几乎跌入调整区间;2010年春天和2011年夏天,分别有2次接近熊市的表现,跌幅达到了16%和18.5%。

总体来说,股市下跌5%以上的频率大约为1年2次;跌幅近10%的调整大约为2年半一次;15%以上的跌幅大约也是2年半出现一次。下跌的频率与1900至2014年的总体情况相似,不过频率相对较低。考虑到美国股市处在一个长达6年的牛市中,这样的结果并不让人意外。

而稍显不寻常的是在最近的几年里,美国股市几乎没有经历大跌。从2012年初到今年8月中旬的这一轮调整开始前,美国股市在3年半的时间里没有经历过一次调整或近似调整,如果按严格意义的调整区间来算,自2011年中旬起,4年的时间里美股没有经历调整。这个周期显然比寻常的周期要长得多。

而在这一波的调整中,美股最大跌幅达到10.8%,投资者最关心的问题就是股市已经见底了吗?而再次回到之前的高位需要花多少时间?

虽然股市过去的规律不一定代表未来的走势,但梳理出来的历史数据仍然具有一定的参考意义。投资者一定有这样的感受:下跌总是很快,而反弹却往往是缓慢的。回看2009年以来美股的17次下跌,却发现这个感受并不准确。在这17次下跌中,平均需要26个交易日,股市才会见底,而令人意外的是,回到之前的高位,也需要26个交易日,与下跌周期的比例是1:1。而从统计数据的中值来看,下跌见底需要19个交易日,而反弹只需要15个交易日。

Wealthfront研究了1965至2014年的下跌反弹时间框架,得出了类似的结论。他们研究了这一时间段内的14次调整,发现从高点跌至最低点平均需要85天,而从低点反弹平均需要107天,下跌与反弹的周期比例为1:1.26。

在几乎每一次小幅度的下跌中,我们都能看到一个V型反弹,这说明筑底的时间非常短。10%以下的下跌几乎都是立即反弹,2次15%以上的下跌情况有所不同,筑底的时间相对较长。这2次大幅度的调整花了大约2个月的时间见底,然后又经历了3个月的剧烈波动行情,在完全反弹之前屡创新低,下跌与反弹周期的比例为1:1.7。

那么美股目前已经见底的概率有多大呢?这一轮下跌的不寻常之处在于它是突然发生的。之前的数据显示,市场会在最初的10天里跌至低点,接着在之后的一个月里找到真正的底部。如果本轮下跌也按照之前的走势发展,那么市场可能还面临着一个更低的底部。不过也有积极的一面,历史数据显示,真正的底部与之前的低点相比并没有相差太多。

除了市场的底部在哪里之外,投资者最关心的另一个问题当然就是应该怎么做。长期投资者应该有多样性的资产配置,不需要太关心当前市场发生了什么事。而最错的做法是恐慌,不加选择地抛售。

房价是跌是涨?一直以来,各派众说纷纭,热烈交锋。虽然唱跌派的专家预言近几年房产泡沫将破,房价将大跌。但未来20年,就算楼价是下跌的,也是相对的下跌,而楼价涨是绝对的。今天分享中国房价将上涨的10个铁证,揭秘为什么房价难跌。

为什么中国房价永久不落?

“有房才有家”的传统思想使刚需旺盛!
受几千年来的传统封建思想的影响,国人总认为“有房才有家”,没有房就形同漂泊,像无根浮萍。这一思想根深蒂固,一直在影响、左右着国人。受这思想的影响,国人在成年后,都为房而奋斗,所以产生了大批的房奴。
每个人成年工作几年后,就想着要买房,千方百计赚钱,省钱,目的就是要买一套属于自己的房子。
可以想象,每个成年人都想买房,一些未婚女性也想买房,男人双方在结婚前都买了房,结婚后就拥有两套房了,当然这为数不多,按照这一现象,中国的房价没有不上涨的理由,因为刚性需求大。
现在为什么所有人都关心房价了,因为人人对它有需求。如果房价过高了,人们就不会买了,市场饱和了自然也就平衡了。

如果有市场,人人都需要,那房价一定会继续涨。网站上骂声一片,那是因为每个人都想买房,每个人都想买房,所以每个人又都看空楼市。每个人都在看,那房价能不涨吗?

地价猛涨,催高房价

大家只看到房价在飞涨,实际上地价比房价涨得更快,有报道说,十年前买下的地,至今未开发,光地价就翻了几百倍,比做开发还赚钱,又省事。地价是一年比一年高,像孙悟空翻筋斗似的。

而地价占了房地产开发成本的一半,地价上涨,房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地,也只会加速提升地价,人为把地价炒高,除非国家改变土地出让、流转形式,否则这一方式只会把地价不断推向高点。

前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题,面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发,因为央企有政府背景,不缺钱,导致地王频现,这一切都成了房价上涨的背后推手。

建材价格攀升,成房价幕后推手

除土地价格暴涨外,房地产的其他方面的成本也在不断上升,钢材、水泥等建材价格的上涨,成了房价上涨的一个隐形幕后推手,成本增加,房屋售价无疑是会跟着增加的,并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

可能有人会说,建材成本的增加,在整个成本构成中所占比例不大,并且建材价格的上升,对房价的上升影响非常大。

尽管建材成本上升,住房成本增加,开发商是不可能自己掏腰包的,肯定要转嫁到房价中去,此外,建材成本上升,房价肯定上升。

房子是保值增值最佳投资

房子已不再仅仅是居住的,同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下,房子成了百姓最为保值增值的投资产品。

这也正是许多有钱人一而再,再而三地不断买房的原动力,在中国,拥有5、10套房子的人并不少,而拥有2、3套房的人比比皆是。

房子超强的增值能力,像兴奋剂一样,令国人振奋。前些年出现的大批炒房团,也正是看上了房子的超强增值能力,并且大都从中获得了巨额利润。

奢侈消费风助长房价飙升

前些时间,盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费,“哥什么都没有,就是有钱”,这与刚改革开放那阵,靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一,所以许多人开始换房,面积越换越大,档次越换越高。

中国的奢侈消费令世界瞠目结舌,并且有风起云涌之势,这些富人买房,出手大方,一看到心仪的房子,就买下,而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。

房地产是地方财政的主要收入来源

房地产成了地方政府财政收入的主要来源,这已经是一个不争的事实,我们不说房地产对地方经济的拉动,单是房地产开发所需的土地供应,就是地方财政的支撑点。

如果缺了土地收入,地方政府的腰包就会囊中羞涩,减少了财政收入,就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

所以,无论中央怎么调控,地方政府自有算盘,拨打着自己的小九九,不能公开支持房地产,便在暗中支持,这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

通胀预期加大,带动房价上扬

CPI在不断上升,农产品价格屡创新高,从经济学角度来看,食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快,像滚雪球似膨胀。

物价指数的走高,必然带动房价上扬,连白菜萝卜的价格都在上涨,房价没有不涨的理由。

不可能其他物价上涨,而独让房价下跌吧?要控制房价,就必须先稳定CPI,否则控制房价只是一厢情愿罢了。

中国城市正处于大拆大建高速发展期

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进,今天的一个城市,几年前的城区范围还很小,三五年后,城区范围就成倍数扩大。

拿广州来说,几年前城区范围只有1000多平方公里,今天已经扩大到3800多平方公里,城市的快速扩张,必然导致大拆大建,扩张后,需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外,大拆大建还导致大量的拆迁性需求,并且都是小房换大房,普通房换高档房。

不可能城市扩张后,却无人进驻,而成为一座空城,事实证明,城市扩张到哪里,人口就填满哪里。

经济发展离不开房地产

大城市在几年前,都是以房地产作为支柱产业来对待的,当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起着举足轻重的作用。

而在二、三、四线城市,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中央进行调控,地方政府却不配合的根源所在。

对于二、三、四线城市来说,尤其是三四线城市,产业薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发,是城市方向的引领者,

房地产开发到哪里,城市就延伸到哪里。房地产的带动作用,是谁也不可低估的,几乎带动所有行业的发展。

比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动其发展的车轮。离开了房地产,各行各业都将受到不同程度的打击。

国家调控为控制房价过快上涨,而非打压

国家究竟为什么要调控房地产?调控房地产的真正用意是什么?中央政府调控的目的非常明确,只不过大家没有解读明白。

注意,中央调控房地产,是控制房价过快上涨,是“控制过快”,控制暴利,真正意图是不要让房价涨得太快了,但可以合理上涨。

是将房价控制在一起合理的上涨幅度,而不是要打压房地产,中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用,是非常清楚的,不可能打压房地产。

从这个意义上来说,房地产仍然会一路凯歌,在五年内指望房价下降,无异于痴人说梦。当然,房价的波动是有的,短期下调后很快又会上升,主线上上升的。